Update2024.05.07 (화)
글 싣는 순서
1. 들어가기 - 신탁제도의 보편화 경향
2. 신탁제도의 도입취지
3. 신탁관련 용어 - 일반
4. 신탁관련 용어 - 부동산 개발신탁관련
5. 신탁 후 임대의 허와 실
6. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅰ
7. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅱ
8. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅲ
9. 결어
변호사 박지훈 법률사무소
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부동산개발 신탁제도의 문제점(I) 시행사, ‘울며 겨자먹기’ 신탁계약 체결
대규모 부동산 개발사업의 과정은 일반적으로 건물을 신축 분양하여 그 수익금으로 토지대금과 건축비에 충당하고 남은 수익금을 수익자에게 배분하는 것이다. 즉 먼저 토지를 매입하고, 건물 설계 용역을 거쳐 시공사를 선정하여 건물을 신축하며, 신축건물에 대한 구분소유 등기를 마쳐 이를 제3자에게 분양하는 절차를 거치게 된다.
이 과정을 살펴보면 먼저 토지 매입의 경우 시행자가 토지 소유자인 경우에는 지주개발사업에 해당하여 토지매입에 대한 자금 부담이 없지만 실제로는 토지 소유자가 직접 개발하는 경우는 매우 드물며, 부동산개발업을 전문으로 영위하는 시행사가 사업타당성을 검토한 후 토지를 매입하여 개발을 계획하게 된다. 일반적으로 시행사는 주식회사의 형태를 갖추며, 지역주택조합과 같은 주택조합(주택법 규정에 의하여 구성되는 조합으로 재건축조합과는 그 성질이 다르다)이나 특수목적법인(SPC의 일종인 대형 부동산개발을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 명목회사로 PFV)이 사업시행자가 되기도 하는데, 시행사가 토지 매입대금을 타인 부담없이 전액 확보히는 경우는 드물다. 또한, 토지 매입 이후 건물신축이 이루어지면 시행사에게는 공사대금채무가 발생하게 된다.
결국 시행사는 토지매입대금, 공사대금을 지급하기 위하여 금융권으로부터 대출을 받을 수밖에 없는데, 금융권은 부동산 개발사업의 안정적인 진행을 위해 대출조건으로 시공사 책임준공과 대외적인 신뢰도가 높은 제3자가 분양계약을 체결할 것을 요구하게 된다. 시공사 책임준공은 시공사가 공사대금을 지급받지 않아도 책임준공을 하는 제도인 만큼 건축계약을 체결함에 있어 시공사에게 유리한 조항이 추가되게 되며, 금융권과 시공사는 안정적인 채권회수를 위하여 담보신탁 성격이 추가된 신탁계약의 체결을 요구하게 된다.
시행사 역시 건축 중인 건축물을 분양하여 분양대금으로 채무를 상환하므로, 무엇보다 빠른 시일 내에 분양을 성공적으로 완료하는 것이 중요하다. 하지만 책임준공을 하지 않을 경우 선분양을 하는 것이 사실상 어렵고, 건축물 분양에 관한 법률은 바닥면적의 합계가 3,000㎡이상인 건축물의 경우 소위 선분양(착공신고 이후 분양)을 하기 위해서는 신탁회사에 사업 부지를 신탁하거나 금융기관으로부터 분양보증을 받도록 하고 있으며, 그렇지 않을 경우 해당건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증을 받은 경우에 골조공사의 3분의 2 이상이 완료되어야 분양을 개시할 수 있도록 하여 시행사 역시 신탁제도를 활용하여 분양시기를 앞당길 필요성이 큰 것이다.
수분양자·일반채권자 보호 사각지대 존재
즉 시행사는 대주단과 시공사의 요구, 그리고 수분양자들의 신임의 획득, 법규의 제한 등 여러 가지 이유에 의해 신탁계약을 체결하게 된다. 이 때 신탁계약은 각 이해당사자들의 필요에 따라 관리형 개발신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등의 성격이 혼재되어 있어 부동산 개발이 이루어지게 되는 신탁계약은 그 내용이 태생적으로 복잡다기할 수밖에 없으며 더욱이 신탁계약의 당사자들은 대리사무약정이라는 신탁계약과는 별도의 위임계약을 체결하는 것이 일반적이다. 이러한 이유로 시행사가 신탁회사와 신탁계약 체결함에 있어 신탁계약의 이해관계자에 해당하는 대주단, 시공사의 요구에 따라 시행사(위탁자)에게 불리한 신탁계약이 체결되거나, 일부 독소조항이 삽입되는 경우도 있다. 반면에 신탁계약의 다른 당사자인 수탁자 즉 신탁회사는 신탁법 제48조에 따라 비용상환청구권의 우선변제권이 인정되어 법적 보호를 받고 있으며, 신탁회사가 분양당사자로서 수분양자와 분양계약을 체결할 경우에도 특약사항에 면책 규정을 삽입하여 분양당사자의 대외적인 책임을 면하고 있으며 법원 역시 많은 사례에서 신탁회사의 책임을 ‘신탁재산의 범위 내’로 국한하여 책임을 제한하고 있다.
이상에서 본 바와 같이 시행사(위탁자)가 불평등계약의 당사자가 되어 권리보호에 불리한 점으로 작용될 가능성이 많은 것이 부동산개발신탁의 문제점이다. 그리고 신탁재산의 독립성으로 신탁재산이 시행사와 단절되어 있어 시행사의 일반채권자가 그 권리를 행사하기가 어렵게 되어 시행사의 채권자에 해당하는 대주단과 시공사와의 형평에도 반하게 되며, 신탁회사의 책임이 신탁재산의 범위 내에서만 인정되므로 결과적으로 수분양자가 보호받지 못하는 경우도 있다. 다음편에서는 대표적인 개별 사례에 따라 수분양자, 일반채권자를 중심으로 부동산개발신탁의 문제점을 살펴보고자 한다.
