글 싣는 순서
1. 들어가기 - 신탁제도의 보편화 경향
2. 신탁제도의 도입취지
3. 신탁관련 용어 - 일반
4. 신탁관련 용어 - 부동산 개발신탁관련
5. 신탁 후 임대의 허와 실
6. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅰ
7. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅱ
8. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅲ
9. 결어
변호사 박지훈 법률사무소
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‘신탁 후 임대’의 허와 실
비용 추가발생·활용 불편…이용률 저조
다음은 지난 1월 14일 연합뉴스의 보도내용이다. 지난해 하반기 금융권에선 하우스푸어 해법으로 ‘세일 앤드 리스백(매각 후 임대)’ 제도가 주목을 받았다. 미국의 뱅크오브아메리카(BOA)가 일부 주에 시범 도입한 이 제도는 하우스푸어가 주택을 은행에 넘기고 지분사용료를 월세처럼 내면서 살도록 했다. 국내 일부 은행은 이 제도를 본떠 ‘트러스트 앤드 리스백(신탁 후 임대)’이란 제도를 도입했다. 주택 소유권을 유지한다는 점에서 세일 앤드 리스백과 다르다. 그러나 이 제도는 현재까지 신청자가 거의 없는 ‘개점휴업’상태다. 하우스푸어의 속성인 다중채무(여러 금융회사에 빚을 짐) 문제를 풀 수 없기 때문이다.
이처럼 연합뉴스의 기사 내용에 의하면 ‘트러스트 앤드 리스백’ 제도가 주택 소유권을 유지한다는 취지로 소개되어 있으나, 신탁은 소유권 이전을 전제로 하므로 주택의 소유권이 유지된다는 내용은 엄격한 의미에서 정확하지 않다.
금융권은 주택담보대출을 실행함에 있어 해당 주택에 근저당권을 설정하며, 채무자에게 기한이익 상실 등의 사유가 발생하면 근저당권에 기하여 임의경매를 신청할 수 있다. 그럼에도 금융권에서는 하우스푸어의 대책으로 왜 ‘신탁 후 임대’라는 제도를 도입했으며 또 현재까지 사용되지 않고 있는 이유는 무엇인가? 신탁 제도는 대외적인 소유권을 위탁자에서 수탁자에게 이전하게 된다. 소유권이 이전됨에 따라 신탁재산은 위탁자의 일반재산과는 구분되어 독립성을 가지며 사해신탁에 해당하지 않는 한 위탁자의 채권자는 신탁재산에 대하여 자신의 권리를 행사할 수 없게 된다. 위탁자(채무자)의 입장에서는 ‘신탁 후 임대’제도가 자신의 삶의 터전이 되는 주택을 다른 채권자로부터 보호할 수 있다는 점이 최대의 장점이 된다 할 것이다. 일례로 채무 초과상태에 있는 아파트 소유자의 경우에는 관리비를 납부할 수 없는 경우가 많다. 이 경우 입주자대표회의는 아파트 소유자의 재산인 해당 아파트에 체납 관리비를 청구채권으로 하여 가압류를 하고, 민사소송 판결을 받아 강제집행(경매신청)을 할 수 있다. 하지만 아파트가 신탁되어 있다면 해당 아파트는 채무자 소유가 아니므로 가압류 및 강제집행을 할 수 없다. 금융기관의 입장에서는 담보 목적물에 대하여 채무자의 다른 채권자들을 배제하여 독점적으로 권리를 행사할 수 있으며, 임의경매가 아닌 공매를 통해 손쉽게 현금화 할 수 있다는 장점이 있다. 이와 같은 장점은 앞에서 소개한 ‘담보신탁’과 동일하다고 볼 수 있으며, 신탁 후 임대는 담보신탁의 변형된 상품이라 할 것이다.
신탁 후 임대가 담보신탁과 유사하며 저당권에 비하여 채권자와 채무자 양측에게 보다 유리함에도 왜 이용률이 저조한 것일까? 신탁 후 임대가 담보신탁의 변형된 상품이라는 점에서 문제점을 추론할 수 있다. 사실상 부동산 개발사업을 위해 대규모 차입금이 필요한 경우를 제외하고는 담보신탁을 이용하는 경우는 극히 드물다. 저당권은 채무자(주택 소유자)와 금융권의 1대1 구도인 반면, 담보신탁은 신탁회사를 매개로 채무자(위탁자)와 금융권(수익자)이 법률관계를 맺게 된다. 근저당권과 달리 담보신탁에서는 신탁회사가 포함되므로 신탁수수료가 발생하게 되며, 소유권을 이전함에 있어 소정의 등기비용이 발생하게 된다(신탁 목적의 경우에는 지방세법 제9조3항에 의하여 취득세는 비과세된다). 금융권에서는 근저당권설정등기비용을 근저당권설정자에게 부담시키는 것이 최근까지의 관행(최근 근저당권설정비용의 부담과 관련하여 지방법원에서 서로 상이한 판결이 선고되었다)인 점에 비추어 신탁수수료, 소유권이전등기비용을 추가로 채무자에게 부담시키게 되는 담보신탁 제도가 주택담보대출과 같은 대출 규모에 활용되기 어려운 점은 넉넉히 짐작할 수 있을 것이다. 또한, ‘신탁 후 임대’는 신탁 수수료 이외에 임대에 따른 일정한 비용이 발생될 가능성이 있다는 점에서도 활용도가 낮은 것으로 예상된다.
비용의 문제 이외에도 ‘신탁 후 임대’는 주택 소유자에게 다수의 채무자가 있을 경우 사실상 활용이 불가능하다는 결정적인 문제점이 있다. 자기 명의의 주택을 수탁자에게 신탁하여야 하는 처지에 있는 채무자에게 다른 제3의 채권자가 존재하지 않을 가능성은 극히 낮다 할 것이다. 채무자가 주택담보대출만을 받았을 경우에는 대출금 채권자(금융권)만 동의를 하면 신탁제도를 활용할 수 있으나, 채무자가 다중 채무자로써 다수의 채권자의 권리가 이미 소유 주택에 설정되어있으면 다수의 채권자가 모두 동의를 하지 않는 한 신탁제도를 이용하는 것이 사실상 어렵게 되는 이유이다.
하지만 주택경기 침체로 인하여 금융권은 근저당권만으로는 대출금의 상환을 담보할 수 없다고 판단하고, 향후 담보신탁 제도의 변형물인 ‘신탁 후 임대’와 같이 담보물에 대한 우월적 지위를 부여받을 수 있는 제도 등을 통해 대출약정을 체결하고자 시도할 것으로 보인다. 과거 담보제도로 널리 활용되었던 양도담보가 환가절차의 문제점 등으로 많은 폐해를 불러일으켰으며, 결국 가등기담보등에 관한 법률이 제정된 이후 축소된 경험에 비추어 담보신탁과 비슷한 유형의 제도를 도입 시 주택 담보로서 보편화되기 위해서는 제도적 보완책이 마련되어야 할 것으로 보인다.
