Update2024.05.07 (화)
글 싣는 순서
1. 들어가기 - 신탁제도의 보편화 경향
2. 신탁제도의 도입취지
3. 신탁관련 용어 - 일반
4. 신탁관련 용어 - 부동산 개발신탁관련
5. 신탁 후 임대의 허와 실
6. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅰ
7. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅱ
8. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅲ
9. 결어
박지훈 변호사 법률사무소
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부동산개발에서의 신탁 보편화 경향
금융기관 안정적 채권회수 목적
신탁법(信託法) 제2조에 의하면 ‘신탁’이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그밖에 신탁 목적의 달성에 필요한 행위를 하게 하는 법률관계‘라고 정의하고 있다.
일반적으로 자기 소유의 재화는 자기 명의로 처분·관리하며 제3자의 조력이 필요할 경우에는 자기 명의는 그대로 유지한 채 처분 등을 위임할 수 있는 민법에 의한 대리(代理)제도가 있다. 그럼에도 대외적인 소유권까지 이전하여 제3자(수탁자)로 하여금 이를 보전, 관리, 개발하도록 하는 신탁제도가 왜 이용되는 것인가?
신탁제도는 중세 영국에서 발생한 유스(USE)에서 그 기원을 찾을 수 있다. 신앙심이 깊었던 중세 영국인들은 봉건 영주의 징세를 피하여 교회에 기부를 하기 위해, 십자군 원정시대에는 남겨진 가족을 위하여 자기 재산을 신뢰할 수 있는 타인에게 양도하여 관리하게 하였으니 이를 유스라고 하였다. 이 유스 제도는 신세계인 미국으로 이식되어 유언의 집행이나 유산의 관리 등을 중심으로 신뢰할 수 있는 변호사 등이 신탁을 인수하였다. 즉 과거 신탁은 법률적인 제한이나 질병 혹은 장기간 외유 등을 연유로 재산을 직접 소유하거나 관리할 수 없는 사람들이 지인이나 친인척 혹은 일정한 자격을 가진 신뢰할 수 있는 사람에게 재산을 위탁하여 관리하게 하는 형태였다.
개인적인 자산관리를 위한 신탁제도는 자본주의 발달과 함께 대규모의 사업시행과 대규모 자금조달을 위하여 더욱 발달하게 되었고 현재는 영업신탁 즉 신탁회사(은행의 신탁부서도 포함하여)가 취급하는 신탁상품이 금전, 증권, 금전채권, 동산, 부동산, 부동산관련권리, 무체재산권 등 소위 경제적 이익으로 환원할 수 있는 대부분의 재화에 이르게 되었으며 이제는 하우스 푸어 대책에서 보는 바와 같이 사회안전망의 확립이라는 차원에서도 신탁제도가 도입되고 있다.
그러면 신탁제도는 왜 발달하게 되었는가? 그것은 신탁제도가 가지는 안전성과 유연성 때문이다. 자본주의의 발달로 경제활동은 아주 복잡하게 되었고 이에 특정 목적을 위해 사용되는 특정 재산을 특화할 필요성이 발생한 것이다. 신탁은 그 대상에 따라 그 목적이 조금씩 상이하나 근본적으로는 수탁자에게 특정 자산의 소유권을 이전시킴으로써 위탁자의 다른 재산과 혼동하지 않도록 구별하여 수탁자로 하여금 안전하게 위탁자의 재산을 보존, 관리, 증식하게 하기 위한 제도이다.
그런데 이 안전성과 유연성은 부동산개발 신탁에서 뚜렷이 볼 수 있다. 신탁은 자신의 재산권을 제3자에게 위탁하는 것으로서 자기 소유의 재산을 자기가 보유하고자 하는 근본적인 욕구와 배치되며 신탁 수수료를 지급해야함으로 위탁자는 추가 비용을 부담하여야 한다. 따라서 위탁자에게 경제적인 위험이 있거나 위탁자가 경영적 판단 능력이 떨어져 모든 의사결정을 수탁자에게 위임할 수밖에 없는 상황이 아니라면 굳이 부동산개발에서 신탁제도를 활용할 이유가 없으며 위탁자가 시행사인 경우에는 더더욱 그러하다. 하지만 부동산개발사업에서 신탁제도는 보편화되고 있는데 이는 주로 위탁자에게 금전을 대여해줄 금융기관 즉 대주단과 공사대금채권을 보유할 시공사의 원활한 채권회수를 위한 조치임을 추론할 수 있다. 요컨대 위탁자(시행사)가 자기 명의로 사업을 진행할 경우에는 위탁자의 제3자의 채권자가 위탁자 소유인 사업부지에 가압류·가처분·경매신청 등을 할 위험이 있어 사업목적 토지를 위탁자의 다른 재산과 분리시킬 필요가 있으며, 신탁원부가 대외적으로 공시되는 등기제도와 결합되어 우선수익자는 근저당권자와 같이 우선변제를 받을 수 있어 담보의 효력이 있는 점, 수탁자 명의로 등기가 되어 있어 위탁자에게 기한이익 상실사유가 발생하면 수탁자가 공매 등을 통하여 손쉽게 현금화 할 수 있는 점 등이 대주측이나 시공사에게 상당히 매력적이므로 어느 정도 규모가 있는 부동산개발사업에서는 신탁제도가 이용될 수밖에 없는 현실이다.
